Resumen: Acción contra avalista colectiva en reclamación de cantidades anticipadas por compradores de viviendas en construcción. La sentencia recurrida limitó indebidamente la responsabilidad de la avalista colectiva a las cantidades ingresadas en cuenta de la promotora en la propia avalista. Reiteración de la jurisprudencia según la cual la avalista, aunque sea colectiva a falta de avales individuales, debe responder frente a los compradores de las cantidades previstas en el contrato y anticipadas por ellos aunque no se ingresaran en una cuenta de la promotora, sea de la avalista o de otra entidad. Al constar que todas las cantidades reclamadas que se entregaron a la promotora a cuenta del precio se correspondían con el calendario de pagos pactado, incluyendo la cantidad entregada en concepto de reserva, se estima el recurso de casación y se confirma la sentencia de primera instancia, íntegramente estimatoria de la demanda, incluidos sus pronunciamientos sobre intereses (devengo desde las respectivas entregas) y costas.
Resumen: En el presente litigio los compradores de una vivienda en construcción reclaman de la avalista colectiva las cantidades entregadas en su día a la promotora a cuenta del precio. Para resolver la controversia planteada en casación es necesario determinar, con carácter previo, si es o no aplicable a los compradores-recurrentes el régimen de garantías de la Ley 57/1968. En primera instancia se estimó la demanda (se consideró probado el pago de anticipos y aplicable la ley 57/1968 porque la entidad avalista no había probado la finalidad especulativa de la compraventa, lo que no se ajusta a la doctrina jurisprudencial). La Audiencia estimó el recurso del banco avalista, razonando que no se ha probado la entrega de los anticipos a cuentas y en todo caso, la falta de responsabilidad del banco avalista, sin pronunciarse sobre si la Ley 57/1968 es aplicable o no al caso. Ahora -alterando el orden habitual de examen, y comenzando por la casación, con esa cuestión previa de la aplicabilidad de la Ley 57/1968- se desestiman los recursos interpuestos por los compradores, pues la Ley 57/1968 no les es aplicable, al tratarse de una compraventa con finalidad no residencial. Son indicios de la finalidad especulativa de la compra la profesión del comprador (profesional del sector inmobiliario); la ubicación, características y distancia entre la vivienda adquirida y el domicilio; el silencio de la demanda; y las peculiaridades del contrato -sin referencia alguna a la Ley 57/1968-.
Resumen: La ley 57/1968, por su carácter imperativo, solo resulta aplicable a aquellos que se encuentren comprendidos dentro de su ámbito de protección, por lo que es esencial determinar si la compra en cuestión forma parte de ese ámbito. La ley no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales. La jurisprudencia de la Sala 1ª ha identificado diversos indicios que pueden valorarse a la hora de apreciar la finalidad inversora. Si existe pacto entre un comprador inversor y la promotora por el cual esta se obligue a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas, la garantía se regirá por lo pactado y no por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, lo que implica que no sea aplicable al comprador inversor la doctrina jurisprudencial sobre la efectividad de las pólizas colectivas en ausencia de aval individual. En el presente caso, la Audiencia consideró probado que la compra tuvo una finalidad especulativa, teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes (comprador con ingresos claramente insuficientes para hacer frente al pago y propietario de otra vivienda a pocos kilómetros) y existen además otros indicios, como la inclusión en el contrato de una cláusula que permitía cederlo a terceros o el silencio de la demanda sobre la finalidad de la compra, que abundan en el fin especulativo. Por ello, al no constar una finalidad residencial, no resulta de aplicación la ley.
Resumen: Demanda contra la comunidad de propietarios, en la que solicitaba que fuera condenada a permitir llevar a cabo los trabajos pendientes de realizar en los conductos de evacuación de humos del negocio de restauración sito en la comunidad, al cese en la prohibición de acceso a elementos comunes el edificio para realizar los trabajos y a la facilitación de acceso a los mismos. La sentencia de primera instancia estimó la demanda y la audiencia la confirmó en su integridad. Recurre en casación la comunidad demandada y la sala desestima el recurso. El conflicto derivó del hecho de que la ejecución de obras de adecuación a la normativa de seguridad en materia de incendios y de estanqueidad requería el acceso a determinadas zonas comunes, que fue impedido por la comunidad demandada. La autorización que solicitó la demandante no pretendía la obtención de un acuerdo de la comunidad que debiera consentir las obras, sino que tenía por objeto salvar la prohibición de acceso a determinadas zonas comunes por las que pasaba la conducción, ya que la realización en esas instalaciones de trabajos, por razones de seguridad, no requería de acuerdo previo de la junta de propietarios. Como la comunidad no permitió la realización de obras de adecuación a la normativa de seguridad de unas instalaciones comunes (impuestas por el ayuntamiento), se perjudica el uso y disfrute de la propiedad, por lo que dichos acuerdos son nulos. Se desestima el recurso de casación.
Resumen: Demanda sobre modificación de cuotas de participación asignadas para la distribución de gastos de las fincas resultantes de la subdivisión de un local de un centro comercial, en la que se pretende que se atienda exclusivamente al criterio de la superficie. Efecto "locomotora" o "ancla" de uno de los locales destinado a supermercado. Alegado en el recurso la improcedencia de aplicar la doctrina de actos propios, tal argumento se aparta de la razón decisoria de la sentencia recurrida, en la que esa doctrina es un mero obiter dicta (razonamiento no esencial, argumento sin relevancia para el fallo). En cualquier caso, la interpretación de reglas de los estatutos de propiedad horizontal es tarea de los órganos de instancia, lo mismo que las cláusulas de un contrato, y no es revisable en casación salvo que sea ilógica o contraria a normas legales. En el caso, la interpretación de la Audiencia, que desestimó la demanda, no se opone a lo recogido en los estatutos. La sentencia recurrida se basa en que los estatutos preveían que la cuota de gastos se fijase en función de la capacidad de potenciar la actividad del centro, por lo que el criterio de la superficie no sería el único a tener en cuenta. Ello no impide que en el futuro se ejerciten acciones si el local, por su configuración física o comercial, dejase de ser potencialmente una locomotora o ancla para el resto de los locales.
Resumen: En la demanda origen del presente recurso se instaba la realización de obras tendentes a devolver la fachada de un piso a su estado original, en concreto, se denunciaba la instalación de un cierre de terraza con cristalera y la eliminación de la pared preexistente en dicha terraza. La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda, concluyó que el cierre, similar al de otros propietarios, era tolerado por la comunidad, lo que no sucede con la supresión del muro de separación de la vivienda con la terraza, al no constar autorización expresa o tácita de la junta. La audiencia revocó la sentencia y desestimó la demanda en su integridad. Recurre en casación la demandante y la sala estima el recurso. Considera, en primer lugar, que la copropietaria demandante está legitimada en el presente procedimiento, al actuar en beneficio de la comunidad; en segundo lugar, no procede apreciar abuso de derecho en su pretensión; por último, declara que es un hecho acreditado que la comunidad dio autorización, al menos en un caso, para el cierre de las terrazas, con carpintería de aluminio, pero no consta autorización alguna ni expresa ni tácita para la demolición de los muros de cierre de la vivienda; por ello, estima el recurso y la demanda, condenando a la demandada a reponer los muros demolidos, que separaban las terrazas de las habitaciones contiguas. Se confirma la sentencia de primera instancia.
Resumen: Las obligaciones que prevé la Ley 57/1968 no se imponen en ningún caso al banco descontante de los efectos cambiarios utilizados para el pago de anticipos, debido a la incompatibilidad de las exigencias de la Ley 57/1968 con la abstracción propia del régimen de los efectos cambiarios cuando el tenedor de la letra es ajeno a la relación causal. Ello explica que el banco descontante, como tenedor legítimo de los efectos y titular de los créditos cambiarios autónomos y abstractos incorporados a ellos, sea inmune frente a eventuales excepciones extracambiarias fundadas en las relaciones personales entre el librado-aceptante (el comprador) y el librador (promotora). El comprador-aceptante no puede responsabilizar al banco descontante del incumplimiento por parte del promotor-librador de sus obligaciones derivadas de la Ley 57/1968, a menos que pueda demostrarse la exceptio doli (la intervención del banco-tenedor en el contrato subyacente aunque sea de modo encubierto o en connivencia con las partes o confabulando con el librador o como testaferro). En el presente caso, las letras se emitieron válidamente y fueron descontadas y reclamadas a los compradores-aceptantes tras su vencimiento, sin que estos hayan probado la exceptio doli. Es determinante, además, para no apreciar la exceptio doli que el banco no pudiera conocer, al descontar las letras que el contrato sería incumplido en el futuro. Se estima el recurso de casación.
Resumen: Los compradores, que decidieron cambiar la vivienda inicialmente comprada por otra de distinta promotora (está probado que acordaron con las dos promotoras el cambio de vivienda y el traspaso de los anticipos de la primera a la segunda vivienda) y que no se llegó a construir, reclamaron los anticipos más sus intereses de las dos promotoras, del banco depositario de parte de los anticipos y de la aseguradora de la segunda promotora. Se reitera la doctrina sobre el alcance de la distinta responsabilidad que la Ley 57/1968 establece para el banco depositario y para el garante de los anticipos. Se confirma la absolución del banco demandado (no puede responder como depositario, porque cuando recibió el anticipo, existía aval colectivo prestado por el mismo banco; ni tampoco como avalista, por ser ajeno al pacto de cambio de vivienda). Se declara la responsabilidad de la aseguradora, como garante colectiva de la segunda promotora, por la totalidad de los anticipos correspondientes a pagos previstos en el contrato, aunque se hicieran en efectivo y no se ingresaran en ninguna cuenta. Se estima, en este punto, el recurso de casación, porque la sentencia recurrida había excluido indebidamente de la responsabilidad de la aseguradora, conocedora del pacto de cambio de vivienda, los anticipos pagados en efectivo, que estaban previstos en el contrato y que, por tanto, quedan cubiertos por la garantía. Los intereses son exigibles desde la fecha de los respectivos pagos.
Resumen: Demanda interpuesta por la aseguradora de un edificio en régimen de propiedad horizontal contra la aseguradora de la propietaria de la vivienda en la que se originó el incendio que dio lugar a la producción de daños en los elementos comunes, fundada en los arts. 1902 CC y 43 LCS. En primera instancia se estimó sustancialmente la demanda y recurrida en apelación se estimó el recurso y desestimó la demanda. La Audiencia desestimó la acción subrogatoria porque consideró que la demandada, como aseguradora de los daños por incendio en elementos comunes, no había indemnizado a un tercero, que es lo que permitiría el ejercicio de la acción del art. 43 LCS, ya que la propietaria de la vivienda por cuya negligencia se originó el incendio también era asegurada de la actora en cuanto participaba junto con el resto de copropietarios del pago de la prima del seguro suscrito por la comunidad. En el recurso se plantea como cuestión jurídica si la aseguradora de la comunidad de propietarios puede o no ejercitar la acción del art. 43 LCS contra uno de los copropietarios (y su aseguradora) por ser también un asegurado en la póliza de la comunidad. La sala estima el recurso al considerar que el razonamiento de la Audiencia no es correcto porque, a efectos de la responsabilidad por daños ejercida por vía de subrogación, el copropietario no es asegurado sino tercero responsable, salvo que otra cosa resulte de la propia póliza concertada por la comunidad, que no es el caso.
Resumen: Se estima el recurso de casación frente a una sentencia que condenó a la demandada (avalista colectivo) al abono de los anticipos por considerar aplicable la Ley 57/68 a un acuerdo entre las partes en el que expresamente se pactaba someterse a las garantías de esa ley. Se reitera la doctrina de la Sala 1ª: la ley 57/68 no es aplicable a quien adquiere la vivienda con fines no residenciales, ni, por tanto, al comprador de un apartamento turístico destinado, como el conjunto en el que se integra, a una finalidad y explotación hotelera. El pacto entre las partes, compradora y vendedora, para aplicar dicha ley no vincula al banco. Aunque el comprador con finalidad no residencial y el vendedor puedan pactar en el contrato de compraventa la obligación del vendedor de garantizar la devolución de los anticipos y la sujeción de la garantía a lo establecido en la Ley 57/1968, esta sujeción provendrá de lo pactado entre las partes, no de la propia ley ni de su interpretación jurisprudencial. De forma que este acuerdo se regirá por lo pactado y no por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, lo que implica que no sea aplicable al comprador inversor la doctrina jurisprudencial sobre la efectividad de las pólizas colectivas en ausencia de aval individual. En el caso, no resulta de las pólizas de contragarantía del banco ningún pacto expreso que amparase a todos los compradores de viviendas ni que asumiera el compromiso de avalar individualmente sus anticipos.
